Esta modalidad opera mediante un contrato de arrendamiento financiero en el que usted paga un canon mensual y al final puede ser dueño de la vivienda si paga un porcentaje denominado opción de compra.

Beneficios:

• - El cliente elige la vivienda de sus sueños, nueva, usada o en planos.
• - La entidad financiera compra el inmueble y se lo entrega en calidad de arrendamiento financiero durante un plazo pactado.
• - Durante la vigencia del contrato, el cliente paga un canon de arrendamiento financiero periódico por el uso y goce del inmueble.
• - Al finalizar el contrato, el cliente puede adquirir la propiedad de la vivienda mediante el ejercicio de la opción de compra establecido desde el principio del contrato.
• - Puede elegir la vivienda nueva, usada o en planos. La financiación depende de cada banco y puede llegar hasta el 90% del valor de la vivienda.
• - Se ofrece la posibilidad de iniciar desembolsos durante la etapa de la construcción de la vivienda.
• - En el caso de vender el inmueble, tiene la posibilidad de ceder el contrato sin incurrir en costos de escrituración y registro.
• - Puede solicitar la financiación de los gastos de escrituración y registro para Bogotá, Medellín, Cali, Pereira, Barranquilla y Cartagena.
• - Tiene acceso a las pólizas colectivas para asegurar la vivienda y tomar seguro de vida con condiciones preferenciales en costo y forma de pago.

Ya conoce cuál es su presupuesto. Ahora debe decidir en qué zona de la ciudad desea vivir. Es importante evaluar las necesidades de la familia y la legalidad del inmueble que va a comprar:

• - Elija un sector que permita a los miembros de su familia desplazarse fácilmente al colegio, al trabajo y a otros sitios de interés.
• - Evalúe si necesita casa o apartamento. Además del gusto debe prever las condiciones de seguridad, la comodidad y los valores agregados de la vivienda.
• - Indague sobre las rutas de transporte, la cercanía a ciclo rutas, colegios, universidades, supermercados y droguerías, entre otros.
• - Recuerde que del estrato de la vivienda depende el costo de los servicios públicos.
• - Compare su precio con el de otras similares que estén en venta en la zona para determinar si el valor es el que corresponde al metro cuadrado de la zona.
• - Pregunte las condiciones del negocio: pago de trámites, impuestos y fecha de entrega.

Asegúrese de que el proyecto sea legal y que la constructora cuente con los permisos necesarios. La Subdirección de Control de Vivienda, de la Alcaldía de Bogotá, ofrece información al respecto.

Aunque inicialmente es probable que se firme un encargo fiduciario, la constructora está en la obligación de firmar, posteriormente, una promesa de compraventa por escrito que debe ir firmada por ambas partes y autenticada ante Notario. Este documento debe contener las condiciones y la fecha de entrega del inmueble.

Recomendaciones:

• - Estipule bien quién hará, y en qué proporción, los pagos de Impuesto Predial, Notaría y Registro, entre otros.
• - Debe contener: nombres de las partes, cédulas, domicilio y estado civil; la fecha del contrato, descripción del inmueble, nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos, dependencias y descripción general de lo que se promete en venta. Si es el caso, que el bien pertenece al régimen de propiedad horizontal.
• - La Cláusula de Saneamiento debe estipular que el bien se encuentra libre de embargos o de cualquier otro tipo de compromiso. Si tiene hipoteca de mayor extensión que no fue cancelada por la constructora y no es saneada a tiempo, terminan embargando el inmueble aunque el comprador le haya pagado al vendedor.
• - La cláusula que establece el Precio y Forma de Pago, debe incluir las obligaciones del comprador ante la entidad que financia, qué sucede si la entidad niega el crédito, el monto de las arras o sanción por incumplimiento y sus respectivos intereses moratorios.
• - Debe incluir una cláusula que compromete al vendedor a entregar al día los pagos por concepto de servicios y deja constancia que el inmueble está libre de embargo u otro compromiso.

Para que el comprador pueda registrarse legalmente como nuevo propietario debe cumplir requisitos y pagar algunos derechos. Estos gastos son importantes, no hacen parte del crédito hipotecario y deben ser cancelados en efectivo.

Recomendaciones:

• - Tener en cuenta que para levantar la escritura o minuta, el Notario exige: promesa de compraventa, copia de la escritura vigente, certificado de Tradición y Libertad, certificación del pago de valorización del IDU (para el caso de Bogotá); el último impuesto predial cancelado (si es el caso); fotocopias de las cédulas de compradores y vendedores; copia del reglamento de propiedad horizontal.
• - Cuando se compre con hipoteca se requiere el certificado de Cámara y Comercio de la financiera.
• - Con la documentación completa, las partes deben firmar la minuta simultáneamente, previa lectura de todas las páginas. Cualquier modificación posterior requiere la redacción de un “Otrosí” aprobado y firmado por todas las partes.
• - El vendedor y el comprador pagan los derechos notariales por mitades. La Retención en la Fuente queda a cargo del vendedor.
• - La minuta definitiva se lleva a la oficina de Registro para la liquidación del impuesto, que equivale al 1 por ciento del valor de venta y otro tanto sobre el monto de la financiación. Cuando se trata de levantar la hipoteca o afectar a patrimonio familiar solo se pagan 47.300 pesos por tratarse de actos sin cuantía.
• - Con la factura del Impuesto de Registro, la copia de la de la entidad financiera (si es del caso) y la escritura, el interesado se debe dirigir a la Oficina de Registro que corresponda, según la ubicación del inmueble.
• - Para pagar los Derechos de Registro (0,5 por ciento sobre la venta y otro 0,5 sobre la hipoteca) se hace otra liquidación. En el mismo momento se recomienda cancelar el Certificado de Tradición y Libertad para confirmar que el proceso llegue a feliz término.

Estas cifras varían con frecuencia, como las de Notariado e impuesto de Registro, porque el Gobierno tiene preferencias con la vivienda subsidiada y las familias afectadas por la violencia y el desplazamiento forzoso, entre otros.

Ocho días hábiles después se pueden recoger la escritura legalizada y el certificado que indican quién es el nuevo dueño del predio.

Cuando la vivienda es nueva, generalmente el constructor no asume ni negocia ningún gasto. Cuando se trata de vivienda usada se acostumbra negociar y dividir los gastos. (Las condiciones que se pacten deben quedar consignadas en el contrato de compraventa).

Pagos en partes iguales:

• Los gastos de escrituración relacionados con la compra (no con la hipoteca).
• El Impuesto de Registro (Rentas Departamentales - Beneficencia), equivalente al 1 por ciento del valor de la venta.

Pagos a cargo del Vendedor:

• La Retención en la Fuente, equivalente al 1 por ciento del valor del inmueble.
• Los certificados de Tradición y de Valorización.

Pagos a cargo del Comprador:

• Los gastos de escrituración correspondientes a la hipoteca.
• El Derecho de Registro, equivalente al 0,5 por ciento del negocio.

Crédito UVR es un crédito que varía de acuerdo al comportamiento de la inflación, se considera una buena opción debida a que la inflación está controlada por el Banco de la República.

• - Cuando el crédito se desembolsa en UVR, la tasa es fija durante toda la vida del crédito.
• - Ofrece plazos de hasta 30 años.
• - Ni las cuotas, ni los saldos del crédito se incrementan más del crecimiento presentado por la inflación.
• - En cualquier momento se puede realizar abonos extras, cambio de plazo, adelanto de cuota, cambio de fecha de pago, y prepago de la deuda sin costo alguno.
• - Según el valor de la vivienda, se puede acceder a subsidios para la cuota inicial o a subsidios a la tasa de interés.

Antes de firmar la promesa de compraventa o el encargo fiduciario debe asegurarse de que el banco sí le financiará su vivienda. (Recuerde: si firma y le niegan el crédito o no completa el dinero, puede perder las arras o mínimo el 10 por ciento de lo abonado).

• - Una entidad bancaria puede prestar, máximo, el 70 por ciento del valor del inmueble. El comprador asume el 30 por ciento restante de contado, con cesantías, un subsidio o ahorros.
• - Usted puede solicitar la aprobación de un crédito, aún sin haber escogido la vivienda.
• - El valor de la primera cuota no debe ser mayor al 30 por ciento de los ingresos del comprador. Por ejemplo, si el ingreso mensual es de  2. 500.000 pesos, la primera mensualidad no podrá superar los 750.000 pesos.
• - Es un plan con cuota fija y tasa fija, durante toda la vida del crédito.
• - En cualquier momento se puede realizar abonos extras, cambio de plazo, adelanto de cuota, cambio de fecha de pago, prepago de la deuda sin costo alguno.

El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) ofrece opciones de crédito en UVR y en pesos. Son opciones para las personas que tienen sus cesantías depositadas en el FNA y para las que realizan ahorros voluntarios con esta entidad. No importa cuánto se ahorra sino la puntualidad en los pagos del ahorro.

Tienen diferentes opciones de préstamos desde 5 a 25 años con intereses que dependen de los ingresos mensuales de la persona. El monto mínimo es desde 25 salarios mínimos ($15.400.000) hasta 1.500 salarios mínimos ($924 millones de pesos)
www.fna.gov.co